본문바로가기

주메뉴바로가기

부동산/도시개발

home 부동산/도시개발 토지거래허가

토지거래허가

허가제도안내

토지거래허가 제출서류_주택 서식 다운로드

1. 토지거래계약 허가 제도의 의의

가. 의 의

토지거래계약 허가 구역 내 기준 면적을 초과하는 토지에 대하여 대가를 받고(현금, 현물 등) 소유권 및 지상권 등을 이전 또는 설정할 경우 사전에 매도․매수자가 공동으로 허가를 신청하고 시장으로부터 허가를 받은 후에 계약을 체결하는 제도

나. 거래 방법

토지거래계약허가: (1)당사자 합의→(2)허가신청→(3)허가→(4)계약체결→(5)거래신고→(6)잔금완납→(7)소유권이전
※허가 전 계약체결 및 부동산 거래신고 금지: 당사자 합의 후 약정 내용을 토지거래계약허가신청서에 거래물건, 거래 금액 등, 기재하여 거래당사자가 공동으로 서명(기명․날인 등)하여 허가 신청

  • 토지거래계약허가 관련 벌칙
    • 미허가 토지거래계약체결 및 부정․사위 등의 방법으로 허가를 받은자: 2년 이하의 징역 또는 계약체결 당시의 개별공시 지가에 따른 가액의 30/100 이하에 해당하는 벌금
  • 허가를 받지 아니한 토지거래계약체결에 따른 사법(私法)상 효과
    • (유동적) 무효인 계약

2. 토지거래계약 허가를 받지 아니하는 토지 거래

  • 가. 허가대상 기준면적 미만(건축물이 있는 경우 경우 그 대지 지분)인 토지
  • 나. 대가 없는 증여 및 상속(부담부 증여는 허가 대상)
  • 다. 국가 , 지방자치단체, LH가 당사자로 행하는 토지거래계약
  • 라. 민사집행법에 의한 경매, 토지보상법 상 협의취득‧사용‧수용, 국세 및 지방세의 체납처분 및 강제집행
  • 마. 국공유 재산의 일반경쟁입찰
  • 바. 주택법 제16조, 도시개발법 제26조, 택지개발촉진법 제18조에 의한 토지 공급
  • 사. 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 제28조의4에따른 지식산업센터
  • 아. 신탁법에 의한 신탁을 원인으로 하는 소유권 이전(처분신탁의 경우 제외) 외(外)

3. 광명시 토지거래계약 허가 대상지역

가. 토지거래계약을 사전에 허가 받아야 하는 지역 (http://eum.go.kr 에서 필지별 확인 가능)

지정권자 지정기간 대상지역 면적 적용 대상 비고
경기도
지사
'20.10.30-'22.4.30. 광명시 전역 38.53㎢ 외국인및 법인(외국법인 및 단체포함) 주택(주거용 오피스텔 포함/상가제외)이 포함된 토지거래
'20.'7.4.-'22.7.3. 노온사동, 가학동, 일직동 일부 903필지
6,575㎢
모든 거래당사자 자연녹지지역
(기획부동산 관련)
'20.12.28.-'22.12.27. 광명동,소하동,일직동, 옥길동 일부 10필지
0.04㎢
모든 거래당사자 자연녹지지역
(기획부동산 관련)
국토부
장관
'18.11.5.-'22.11.4. 하안동 일부 1,207필지
3㎢
모든 거래당사자 공공택지지구 및
그 인근 자연녹지지역
'21.3.2.-'23.3.1. 광명동, 옥길동, 가학동, 노온사동 전역 20,286필지
14.29㎢
모든 거래당사자 공공택지지구 및
그 인근 지역
'21.7.21-'23.3.1. 광명뉴타운 7구역 673필지
4.28㎢
모든 거래당사자 공공재개발사업 지역
(2021. 3. 2. 지정보다 기준면적 축소)

나. 토지거래계약을 받아야 하는 허가 기준 면적

용도지역 적용지역
①광명뉴타운 7구역
②외국인․법인(단체)의 주택포함거래
③ 그 외 허가구역
도시지역 주거지역 18㎡ 초과 시 180㎡ 초과 시
상업지역 20㎡ 초과 시 200㎡ 초과 시
공업지역 66㎡ 초과 시 660㎡ 초과 시
녹지지역 10㎡ 초과 시 100㎡ 초과 시
  • (예시-광명7구역) 내국인이 광명7구역 주거지역 내 지분 18㎡인 다세대 주택을 구입할 경우
    ☞ 18㎡를 초과 하지 않으므로 허가 대상이 아님. 대지지분 18.01㎡의 유상 거래는 허가 대상임
  • (예시2-내국인 등) 내국인이 철산동 주거지역 내에 있는 주택을 구입할 경우
    ☞ 토지거래계약 허가 구역이 아니므로 허가신청 없이 매매가 가능하며 토지거래허가에 따른 실사용 의무도 없음
  • (예시3-외국인 등) 외국인이 하안동 상업지역 내 주거용 오피스텔(대지 지분 23㎡)을 매수 시
    ☞ 상업지역 이므로 대지 지분 20㎡를 초과하는 주거용 오피스텔은 토지거래계약 허가 대상임
  • (예시4-그 외 지역) 가학동 농지 110㎡을 매수 시
    ☞ 농지법 제2조제5호의 규정에 의한 “농업인”의 “자경”을 기준으로 심사하므로 신규 농업인이 되고자하는 토지 면적1,000㎡ 이상을 취득 하여야 하고 전세대원이 광명시에 거주하여야 허가가 가능하므로 농업인 자격에 미달하여 허가 받을 수 없을 것임. 다만 기존 농업인의 경우 경작지로부터 30㎞이내에 거주한다면 토지 추가 취득에 따른 허가 신청이 가능 가능함
  • (예시5-그 외 지역) 광명동(7구역 제외)주거지역내 다세대 주택의 대지지분이 27㎡인 경우
    ☞ 주거지역 180㎡를 초과 시 토지거래허가 대상이므로 기준 면적에 미달하여 허가 없이 매매 가능
  • (예시6-기타) 광명동 주거지역 내 토지 면적이 200㎡인 주택을 부모가 자녀에게 무상으로 증여하는 경우
    ☞ 무상 증여는 토지거래허가 대상이 아님. 다만 유상거래의 경우 현금, 현물급부 등을 가리지 아니하며, 상대방의 채무인수 등(임차보증금을 수증자가 변제하기로 하는 경우 등) 대가성 있는 거래는 부담부 증여이므로 토지거래 허가 대상임에 유의

다. 토지거래계약을 받아야 하는 면적 산정 시 유의 사항

  • 1)토지의 최초 분할거래: 허가 구역이 지정될 당시에 허가 대상 면적을 초과하는 토지가 허가 구역이 지정되고 난 이후에 분할되어 거래되는 경우 최초의 거래는 토지거래계약허가 대상(지분 쪼개기 거래 방지)

    (예시) 2021. 3. 2. 토지거래허가구역 지정 후 2021. 3. 4. 소유권 보존 등기 된 주택을(전체 대지면적 180㎡ 초과하여 토지거래허가 대상인 경우) 분양 하는 경우, 분양하려는 구분건축물의 대지 면적이 180㎡ 미만이더라도 건축물의 전체대지면적인 180㎡를 초과하는 것으로 간주하여 최초거래에 한(예시의 경우 수분양자)하여 토지거래계약허가를 받아야함.

  • 2) 일단의 토지거래: 여러 필지의 토지를 한꺼번에 거래하고자 하는 경우 토지 전체가 하나의 목적물로 볼 수 있는 경우 수 필지의 토지의 전체 면적을 합하여 면적 기준을 정함
  • 3) 공유지분 거래
    • (가) 원칙: 공유지의 지분으로 면적 산정, 단 허가대상 공유자 2인 이상이 그 지분을 동일인에게 매도하는 경우 거래 지분 면적을 합산

    (예시) 토지거래계약 허가 구연 지정 전에 지분이 분할된 토지 면적이 자연녹지지역 임야 10㎡의 경우 지분 10㎡는 토지거래허가 대상이 아니나, 공유자 2인 이상이 합산하여 100㎡를 초과하는 토지를 동일인에게 이전 할 경우는 토지거래허가 대상임.

    • (나) 예외: 부부 가족 등 세대구성원이 공유지를 각각 취득하는 경우에는 일단의 토지거래로 간주하여 면적 산정

    (예시) 주거지역 내 대지 면적이 180㎡를 초과하는 단독 주택을 부부가 50:50 지분으로 소유하고 있는 주택을 매도 시 매수자인 부부가 50:50 지분으로 전체를 매수하는 경우 토지거래계약 허가 대상임

4. 토지거래계약 허가 기준 및 허가 신청 절차

가. 토지거래계약 허가를 받을 수 있는 토지 이용(부동산 거래신고등에 관한 법률 제12조)

  • 1) 자기의 거주용 주택용지
  • 2) 주민을 위한 복지시설 또는 편익시설의 설치
  • 3) 농업․축산업․임업 또는 어업을 경영하기 위하여 필요한 경우
  • 4) 토지보상법 이나 그 밖의 법률에 따라 토지를 수용하거나 사용하기 위해 필요한 경우
  • 5) 건전한 도시발전을 위해 필요하고, 도시계획 등의 지정목적에 적합하다고 인정되는 사업
  • 6) 허가구역 내 또는 인접지역에서 사업을 시행하고 있는 자가 그 사업 또는 밀접한 사업에 이용하려는 경우
  • 7) 허가구역 내에 거주하고 있는 자의 일상생활과 통상적인 경제활동에 필요한 것 등으로서 대통령으로 정하 는 경우
    • 가) 토지보상법 등에 따라 농지 외의 토지가 공익사업용으로 협의양도 및 수용된 경우 대체 토지
    • 나) 관계 법령에 따라 개발․이용행위가 제한되거나 금지된 토지로서 현상 보존 목적 토지
    • 다) 민간임대주택법에 관한 특별법 제2조7호에 따른 임대사업 자 등 임대사업을 위하여 건축물과 그에 딸린 토지를 취득
상가주택의 경우 토지거래계약 허가 기준
  • ① ‘주택’ 및 ‘상가’에 각각 실 거주 및 직접 사용하여야 함
  • ② 일반건축물의 경우 1개 층, 집합건축물의 경우 구분 분리된 면적 사용을 원칙으로 하되, 직접 사용에 따른 도시 계획 등 적합여부, 사업에 필요한 면적인지 확인 및 주변 환경 등 현장조사 후 허가 여부를 판단
  • ※ 토지의 의무 사용기간은 ‘주거용’은 2년 ‘사업용’는 4년임. 상가주택의 경우 주택을 실거주 목적으로 취득한 경우 주거용 2년을 경과하게 되면 상가를 4년 동안 사용할 것을 요하지 않음

나. 광명시 등 주민등록 및 실제 거주자이어야 하는 경우

구분 거주요건 세대원 비고
농업, 임업, 목장 용지 신규농업(임업)인 광명시 거주자 전 세대원 거주 세대주 및 세대원의 질병, 요양, 취학 등 예외 사유는 증빙필요
기존농업(임업)인 광명시 또는 경작지로부터 직선거리 30km이내 거주자 - -
(법인)임대사업자 광명시 거주자 /광명시에 본점 또는 지점 설치 - -
도로․하천 및 개발이용이 제한된 현상보존용지 광명시 거주자 - -

다. 주요 사업유형별 제출 서류

  • 1) 기본서류
    • 가) 토지거래계약허가 신청서, 토지취득자금조달계획서, 토지이용계획서
    • 나) 개인정보제공동의서(주민등록등본, 지적전산 등 조회), 필요시 가족관계증명서
    • 다) 법인의 경우 법인인감증명서(원본), 사업자등록증
  • 2) 조사 및 확인 서류(필요 시 추가로 자료 제출 요구할 수 있음)
구분 조사 서류 기타 확인 서류
자기 주거용지
  • 주택 추가 취득 사유 소명 및 증빙
  • 기존주택처분(매매․임차)계획
  • 매수자 직접 사용부분에 대하여 임차인이 있을 경우 해당 임대차계약서 및 임차인의 명도(이사)확인서
  • 외국인의 경우 국내거소신고사실증명서
복지편익
시설용지
  • 수익사업이 주목적이 아닌 것을 증빙
    (예: 복지사업 등)
  • 일부 임대에 따른 임대계획서
  • 매수자 직접 사용부분에 대하여 임차인이 있을 경우 해당 임대차계약서 및 임차인의 명도(이사)확인서
농업 용지 ▶ 신규농업인
  • 업경영계획서
  • 거주지가 임차인 경우 확정일자 받은 임대차계약서 등
  • 공유자가 있을 경우 공유자 과반이 동의 한 공유자 전원의 공동경영계획서
▶ 기존농업인
  • 농업경영계획서
  • 농지원부(농지대장)
임업 용지
  • 산림경영계획서
사업 용지
(상가, 주택 등)
▶ 자기경영
  • 사업자등록증
  • 일부 임대에 따른 임대계획서
  • 매수자 직접 사용부분에 대하여 임차인이 있을 경우 해당 임대차계약서 및 임차인의 퇴거확약서
▶ 신축분양
  • 사업자등록증
  • 설계서 등
▶ 법인 기숙사
  • 전입예정자 명부
  • 고용산재보험 사업장 취득자 명부(고용인원확인)
  • 유주택 법인의 경우
    1) 주택 추가 취득 사유 소명 및 증빙2) 기존주택처분(매매․임차)계획서
  • 매수자 직접 거주부분에 대한 임대차계약서 및 임차인의 명도(이사)확인서
▶ (법인)임대사업자
  • 민간임대사업자등록증
현상보존용지 -

라. 토지거래계약 허가 처리 절차

  • 1. 신 청: 사업유형별 서식을 작성하여 민원여권과 12번 창구에 경유하여 토지정보과에 제출

    * 위임 제출 시 매수, 매도예정자의 신분증 사본 및 위임장 / 법인은 법인인감날인 및 법인인감증명서

  • 2. 처리기한 15일(민원사무처리에 관한 법률에 따라 휴무일 등은 기간 산정에서 제외)

    (1)허가신청→(2)주관부서(토지정보과)검토 및 관계부서협의→(3)허가증 교부 또는 불허가통보→(4)이의신청(1개월내)→(5)도시계획위원회 심의→(6)심사 결과 통보

  • 3. 검토 사항: 도시계획, 면적, 주변 환경, 실수요(자기 사용)여부 검토 및 관련 부서 협의를 거쳐 결정
  • 4. 기한 내 미처리: 아무런 조치가 없는 경우: 당해 기간이 만료한 날의 다음날에 허가가 있는 것으로 간주

5. 토지거약계약 허가 대상 사후 이용

가. 전매 및 임대차 제한: 허가 대상자는 해당 부동산을 토지이용계획에 따라 허가받은 대로 목적대로 직접 사용하여야 하며(가족 등 제3자 사용은 의무 이행이 아님) 전매 및 임대차가 제한됨

※ 최초 신청한 토지이용 목적과 다른 용도로 사용하는 경우 변경허가를 받아야 함.

나. 의무사용기간

구분 의무사용 기간 주요 의무 비고
자기주거용지 취득일로부터 2년
  • 주민등록 및 실 거주
복지편익시설용지 취득일로부터 2년
  • 개발착수
  • 토지이용계획서의 이행
  • 건축물의 설치:: 인허가 등을 거쳐 최대 2년 이내 착수
농업‧임업 용지 취득일로부터 2년
  • 주민등록 및 실 거주
  • 농․임업 경영계획서에 따른 경영
사업용지 취득일로부터 4년
  • 개발 착수
  • 토지이용계획서의 이행
  • 건축물의 설치: 인허가 등을 거쳐 최대 2년 이내 착수
현상보존용지 취득일로부터 5년
  • 행위 금지

6. 행정처분 및 벌칙

가. 허가받은 목적대로 이용하지 아니한 자: 취득가액의 10% 범위 내에서 매년 부과

※ 미이용 방치(10%), 타인 임대(7%), 무단 목적 변경(5%)

나. 미허가 계약체결, 속임수 및 부정한 방법으로 토지거래계약 허가를 받은 자: 2년 이하의 징역 또는 체결 당시 토지 가격(개별공시지가)의 30/100 이하의 벌금

다. (부정한 방법 등을 통한 허가 등)허가 취소에 따른 필요한 처분․조치를 미이행한 경우: 1년 이하의 징역 또는 1천 만원 이하의 벌금

7. 관련 법령

가. 부동산 거래신고 등에 관한 법률

나. 토지거래업무처리규정(국토교통부 훈령)

다. 토지거래허가를 받은 토지의 사후이용관리지침(국토교통부 예규)

OPEN 공공누리 공공저작물 자유이용허락 출처표시, 상업용금지, 변경금지
광명시청에서 제작한 저작물은 ‘공공누리’의 자유이용허락 표시제도에 따라 이용할 수 있습니다.